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新政抑制房价暴涨楼市经济未来走向何处

发布时间:2021-01-07 16:30:38 阅读: 来源:电能表厂家

凤凰财经

美联储加息预期上升,美元指数反弹。工业利润重回正增长,一季度经济暂稳,中期L型。房市降杠杆,营改增全面推进。

摘要:

国际经济:美联储官员鹰派声明,加息预期上升,美元指数反弹。受家庭开支提振,美国2015年四季度实际GDP年化季率终值+1.4%,高于预期+1%,前值+1%。多位美联储官员发表鹰派言论,加息预期上升,4月加息概率上升至10%,6月上升至46%,美元指数反弹至96.26,美国10年国债利率上行至1.90%。在欧央行刺激政策助力下,欧元区3月综合PMI初值53.7,预期53,前值53,创3个月新高。

国内经济:房市降杠杆,工业利润重回正增长,维持经济L型判断。1-2月工业利润同比增长4.8%,重回正增长,主要由于信贷、货币、财政、房地产政策微刺激,大宗价格反弹。但库存增速继续下滑,收入增速仍低,需求仍不足,去库存压力仍大。近日一线城市调控措施密集出台,主要措施包括提高二套房首付,限购政策趋严等。预计新政将降低一线城市房价涨速,对房地产销量投资有一定负面影响。房市降杠杆、稳预期,避免了房价暴涨暴跌风险。但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。

货币:央行投放流动性,利率回落,汇率稳中有降,托宾税正研究。本周央行公开市场净投放资金1200亿, R007回落至2.45%。2月信贷收缩、房地产调控,强刺激被证伪,滞涨预期减弱,10年期国债收益率平稳在2.83%。受美联储多位官员鹰派发言、4月加息预期上升影响,人民币即期汇率下跌至6.5150,离岸人民币跌至6.5249,12个月NDF回落至6.7070。外管局正研究托宾税来增加投机的交易成本。

政策:5月1日营改增全面推进。深改组会议通过《关于深化投融资体制改革的意见》,政治局会议审议通过《关于经济建设和国防建设融合发展的意见》。李克强总理在博鳌亚洲论坛表示金融领域将推动全方位监管改革,正在探索用市场化手段债转股。今年择机推出深港通。促进房地产市场平稳健康发展,避免房地产市场出现大幅波动。3月24日,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,预计减税规模将超5000亿元。多地下调五险一金比例,减轻企业负担,上海下调企业部分缴费比例2.5%。负债1920亿元的渤海钢铁近期进入债务重组。证监会表示场外配资新型手法有所抬头,将对相关主题立案调查。

正文:

1.国际经济:美联储官员鹰派声明,加息预期上升,美元指数反弹

美联储官员鹰派声明,加息预期上升,美元指数反弹。受家庭开支提振,美国2015年四季度实际GDP年化季率终值+1.4%,高于预期+1%,前值+1%。多位美联储官员发表鹰派言论,加息预期上升,4月加息概率上升至10%,6月上升至46%,美元指数反弹至96.26,美国10年国债利率上行至1.90%。在欧央行刺激政策助力下,欧元区3月综合PMI初值53.7,预期53,前值53,创3个月新高。

1.1.美国经济好于预期,加息预期上升,美元指数反弹

美国经济好于预期,4月加息预期上升,美元指数反弹。受家庭开支提振,美国2015年四季度实际GDP年化季率终值+1.4%,高于预期+1%,前值+1%。美国2月新屋销售年化51.2万户,略高于预期51万户,环比上涨2%,低于预期3.2%。2月耐用品订单环比-2.8%,好于预期-3%。但美国2月成屋销售总数年化508万户,大幅不及预期531万户,1月为547万户,环比-7.1%,创2010年7月来最大环比跌幅,预期-3%,1月环比增长0.4%。本周多位美联储官员发表鹰派言论,认为美国失业率和通胀好于预期,应加快加息步伐。受此影响,美元指数五连涨,回升至96.26,美国10年国债利率上行至1.90%。联邦利率期货隐含的4月加息概率由上周7.7%上升至10%,6月加息概率由上周37.8%上升至46%。

1.2.欧央行刺激政策奏效,欧元区综合PMI创3月新高

在服务业带动下,欧元区3月综合PMI创三个月新高,显示欧央行近期的刺激政策开始奏效。3月欧元区综合制造业PMI初值53.7,高于预期53,前值53,创3个月新高。3月制造业PMI初值51.4,预期51.4,前值51.2;服务业PMI初值54,预期53.3,前值53.3,为3个月高位。制造业表现再度落后于服务业,但相较2月,制造业产出和新订单增速都有小幅提高。

2.国内经济:房市降杠杆,工业利润重回正增长,维持经济L型判断

房市降杠杆,工业利润重回正增长,维持经济L型判断。1-2月工业利润同比增长4.8%,重回正增长,主要由于信贷、货币、财政、房地产政策微刺激,大宗价格反弹。但库存增速继续下滑,收入增速仍低,需求仍不足,去库存压力仍大。近日一线城市调控措施密集出台,主要措施包括提高二套房首付,限购政策趋严等。预计新政将降低一线城市房价涨速,对房地产销量投资有一定负面影响。房市降杠杆、稳预期,避免了房价暴涨暴跌风险。但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。

2.1.工业利润重回正增长,一季度经济暂稳,维持经济L型判断

事件:1-2月工业企业利润同比增长4.8%;1-2月主营活动收入较去年同期增长1%。

核心观点:工业利润重回正增长,一季度经济暂稳,维持经济L型判断。1-2月工业企业利润同比重回正增长,原因是1月天量信贷2.5万亿,房地产政策放松,刺激一二线城市房价大涨,房地产投资反弹至3%,1-2月财政支出回升至12%,2月降准货币宽松,微刺激发力,大宗反弹,预计一季度经济暂稳。但库存增速继续下降,收入增速仍低,需求不足,去库存压力仍大,维持经济L型判断,有待供给侧改革落地。预计3月PPI环比跌幅继续收窄,大宗波动筑底,欧美PMI回升,出口同比降幅减小,企业债融资成本下降,3月工业企业盈利有望继续低位改善。

工业品价格跌幅同比收窄,企业利润回暖,私营外资好于国企。1-2月工业利润同比上升4.8%,升幅比2015年12月大幅提高9.5个百分点,较2015年全年提高7.1个百分点。1-2月,私企和外企盈利状态明显好于国企,国企利润同比下滑14.5%。1-2月工业企业主营业务收入增速1%,较2015年全年上升0.2%。1-2月房地产投资增速3%,2月PPI-4.9%,均止跌回升,反映工业利润逐步筑底。

利润率下降,企业库存仍高。1-2月份主营业务收入利润率为5.12%,较2015年全年下降0.64个百分点,盈利能力恶化,反映大宗反弹,导致原材料购进价格上升速度快于出厂价上升速度。2月末产成品存货累计同比增速为0.7%,较2015年12末下降2.6个百分点,2月末应收账款累计同比增速为8.2%,较12月末上升0.3个百分点,企业仍在被动去库存。1-2月产成品存货周转天数为16.5天,较2015年上升2.3天。

上游周期低迷,中游制造减缓,下游消费回暖。由于2015年1-2月石油和煤炭基数较高,石油(-234.1%)降幅较2015年扩大159.6个百分点,煤炭(-111.1%)降幅扩大46.1个百分点,而有色(-11.4%)受益大宗反弹,降幅收窄7.9个百分点;受益于成本下降,金属制品业(4.4%)利润增速下降但仍为正,橡胶和塑料制品业(11.0%)增长明显,缘于油价低迷导致成本下降,电力热力(0.4%)较2015年下降13.4个百分点,计算机通信电子(8.3%)利润增速较2015年上升2.4;下游消费回暖,食品(14.8%)较2015年上升5.7个百分点,由于价格上涨,汽车(4.8%)升幅较2015年扩大3.3%,因小排量减税政策刺激,酒饮料茶(11.8%)较2015年上升4.3个百分点,因市场需求回暖。

2.2.房市降杠杆,避免危机重演

事件:近日楼市调控措施密集出台。3月25日上午,上海发布“史上最严”楼市新政,提高二套房首付至5-7成,延长社保缴费年限至5年等,3月25日深夜, 深圳发布楼市新政,二套房首付提高至4成,社保缴费年限延长至3年等。同日, 央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件,收紧房市调控,武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万。

1)核心观点:我们在2014~2015年曾预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动, 房地产投资零增长”,2015年下半年股市转熊以后,一线核心二线房价大涨。近日楼市调控措施密集出台,主要措施包括提高二套房首付,限购政策趋严等,本轮新政出台背景是一线房价过快上涨,并有蔓延至二线势头,但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征,风险较大需防微杜渐。新政降低了一线房市增量需求,对房地产销售投资有一定负面影响,但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征,预计新政将明显降低一线城市房价涨速。房市降杠杆、稳预期,避免了房价暴涨后的暴跌风险,十次危机九次地产,未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。

2)本轮房地产新政较严厉,主要内容:(1)提高二套房首付比例。上海普通住房提高1成至5成,非普通住房提高3成至7成;深圳提高1成至4成。(2)限购政策趋严,非户籍购房延长社保缴费年限。非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,上海由2年提高至5年,深圳由1年提高至3年。(3) 加大土地供应,打击首付贷和加大保障房建设等。

3)新政背景是本轮一线房价过快上涨,并有蔓延至二线势头,但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征,风险较大需防微杜渐。

和2015 年股市比:(1)“水牛”,货币超发未流入实体经济;(2)“政策牛”,“刺激牛”,2014 年以来不断出台刺激房地产政策;(3)“杠杆牛”,鼓励居民加杠杆, 测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的,全国房贷“场外配资”金额在500-800 亿元左右,撬动的房地产成交额按照保守的5 倍计算,杠杆成交金额超2500亿元。(4)“疯牛”,脱离基本面加速上涨。

与日本1991年前后房地产大泡沫比:(1)涨速快,1987-1990年间,日本六大城市房价年均增速24.6%,远超1986年前均值;(2)脱离基本面,广场协议后日本出口大降,实体困难,经济增速低于1986年前的均值;(3)货币超发,从1986年开始,日本M2增速明显加快,利率大降;(4)区域分化明显,1986-1991年间日本六大城市房价大涨,中小城市房价涨幅很小;(5)政策刺激。1991年前, 货币宽松催生了泡沫,随后货币收紧又刺破了泡沫。中国2015年以来房价上涨也呈现上述特征。

4)新政有助于房价降温,对地产销量和投资反弹有一定负面影响。改善型和非户籍购房需求是一线城市地产销售的重要支撑,本轮新政提高首付、限购趋严等都降低了增量需求,对房地产销售有一定负面影响。首先,本轮新政的明显特征是“因城施策”。一线城市加大调控同时,三四线仍然在大力支持,房地产去库存仍是2016 年首要任务之一。其次,一线城市调控趋严,避免了房价暴涨后的暴跌风险。再次,一线城市限购趋严,可能部分购房需求向大都市圈周边卫星城挤出。最后,一线和核心二线城市房地产投资占全国比重不到20%。

5)预计新政将降低一线城市房价涨速。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征,每项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后,止跌回升,“330 新政”后,加速上涨但随后回落,“930 新政”后再次加速上涨。2016 年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后,房价在春节后跳涨。 一线城市房价对政策敏感的背后体现了资金行为和预期的快速变化,预计政策收紧会明显降低一线城市房价涨速,但由于短期“补库存”较难,房价短期明显下跌概率较低。

6)房市降杠杆、稳预期,避免危机重演。房地产是周期之母,十次危机九次地产:地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力,地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大(超200万亿,远超股市和债市),投资占比高(房地产链上相关投资占固投约50%),杠杆高(房地产贷款21万亿)。从已出台政策看, 降低首付比例、打击首付贷、限购政策趋严等,都有利于房市降杠杆,稳预期, 降低了中国经济尾部风险,此前一线城市房价暴涨增加了中国经济长期悲观前景预期。

7)中国房市向何处去:本次重拳出击降低了悲剧重演概率,房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处,同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间,如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机,本轮新政有利于抑制房价过快上涨势头,有利于房市降杠杆、稳预期,降低了重现日本“最后的狂欢”和股市泡沫破灭概率。住宅投资已告别高增长时代,房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的,谁也脱离不了地心引力。

2.3.房地产销量持续增长,但土地购置依然低迷

房市持续回暖,但房企拿地仍旧谨慎。3月20日当周,30大中城市房地产周度销售面积为686.89万平方米,同比上升81.8%。100大中城市住宅用地周成交占地面积为122.73万平方米,同比下降47.8%。房市销售持续增长的同时,土地购置却依然低迷。

3月高频数据显示工业仍弱。(1)3月19日-3月25日,发电耗煤同比增速-7.7%,,延续下降趋势,总体仍弱;(2)3月上旬日均粗钢产量同比增速-5.5%;工业表现仍弱。

电影票房和观影人数增速大幅上升。3月14日-3月20日当周,电影票房收入8.15亿元,同比增长37.8%,观影人数为2513万人,同比增长42.5%,放影场次为128.22万场,同比增长29.9%,三大指标同比增速保持持续增长。反映文化娱乐产业景气度持续高涨。

3.物价:食品价格普遍上涨,CPI仍将攀升

虽然天气转暖,但食品价格未明显回落,而且2015年3月食品价格环比下降1.6%,因此,预计3月CPI将继续上升至2.6%;3月PPI为-4.6%,降幅收窄。

3.1.食品价格普遍上涨

食品价格普遍上涨。3月第3周(3月12日至3月18日)商务部食品价格环比上涨1.2%,统计局食品价格3月中旬环比上涨0.2%,农业部食品价格3月第4周(3月20日至3月26日)环比上涨0.9%。

3.2.猪价本周继续上涨

猪价本周继续上涨。全国平均生猪价格18.91元/公斤,较上周的18.63元/公斤上涨0.28元/公斤。本周仔猪均价40.68元/公斤,较上周的38.97元/公斤上涨1.71元/公斤。本周猪肉均价28.82元/公斤,较上周的28.60元/公斤上涨0.22元/公斤。

3.3.工业品价格小幅回落

工业品价格小幅回落,预计3月PPI降幅收窄。3月第4周(3月21日至3月25日),南华工业品价格指数(由主要工业品期货价格构成)小幅回落。上游的原油、铜价和动力煤价格回落;中游的化工品价格也回落,但螺纹钢价格继续反弹,水泥价格基本持平;考虑到本月工业品价格反弹,预计3月PPI同比降幅收窄至-4.6%。

4.货币:央行投放流动性,利率回落,汇率稳中有降,托宾税正研究

央行投放流动性,利率回落,汇率稳中有降,托宾税正研究。本周央行公开市场净投放资金1200亿, R007回落至2.45%。2月信贷收缩、房地产调控,强刺激被证伪,滞涨预期减弱,10年期国债收益率平稳在2.83%。受美联储多位官员鹰派发言、4月加息预期上升影响,人民币即期汇率下跌至6.5150,离岸人民币跌至6.5249,12个月NDF回落至6.7070。外管局正研究托宾税来增加投机的交易成本。

本周央行公开市场净投放资金为1200亿。本周央行进行了五次逆回购,货币投放3800亿。本周又有五批逆回购到期回笼资金2000亿,还有600亿国库现金定存到期。

货币市场利率小幅上升。本周(3月21日至2月25日),反映银行间市场资金面的银行间回购加权平均利率R001为2.02%,小幅下降,比前一周下降0.06%;R007也小幅下降,由此前一周的2.52%下降至2.45%。1年期央票到期收益率由上周的2.30%上升至2.32%,略有上升。

国债收益率略有上升。经历2015年的快速下降后,2016年3月第4周10年期国债收益率平稳,上行1BP至2.83%。

5.政策:5月1日营改增全面推进

5月1日营改增全面推进。深改组会议通过《关于深化投融资体制改革的意见》,政治局会议审议通过《关于经济建设和国防建设融合发展的意见》。李克强总理在博鳌亚洲论坛表示金融领域将推动全方位监管改革,正在探索用市场化手段债转股。今年择机推出深港通。促进房地产市场平稳健康发展,避免房地产市场出现大幅波动。3月24日,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,预计减税规模将超5000亿元。多地下调五险一金比例,减轻企业负担,上海下调企业部分缴费比例2.5%。负债1920亿元的渤海钢铁近期进入债务重组。证监会表示场外配资新型手法有所抬头,将对相关主题立案调查。

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